土地を売却する際の登記費用

土地売買には、様々な諸費用がかかります。費用の中で高額なのは、不動産仲介業者に支払う媒介手数料と、不動産登記の費用です。不動産の媒介手数料は、通常(売買価格が400万円以上なら)売買代金の3%+6万円+消費税です。

売主も買主も、この金額を、それぞれの媒介業者に支払うのが一般的です。土地売却の際の登記費用は、誰が、どの程度支払うことになるのでしょうか?不動産売買の登記費用について解説します。

所有権移転の登記費用は誰が支払う?

不動産売買時の登記費用には、「司法書士の報酬」と「登録免許税」があります。登録免許税は、不動産登記を申請する際に、法務局に納めなければならない税金です。登録免許税法第3条は、「登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある」としています。

登録免許税は、不動産登記申請時に、収入印紙で納付することができます。土地売買による所有権移転登記は、売主と買主が共同で申請するという形式になっています。実務的には、一人の司法書士が、売主と買主の双方から委任を受けて、双方の代理人として申請するのが一般的です。

形式的には共同で申請するものなので、どちらが登録免許税を支払うかという法律上の決まりがあるわけではありませんが、日本の不動産取引の慣習では、買主が支払うことになります。土地の所有権を取得して、土地の名義を自分にすることで利益を得るのは、買主だからです。

同じように、土地売買による、買主への所有権移転登記にかかる司法書士の報酬も、通常は買主が支払います。

抵当権抹消の登記費用は誰が支払う?

土地を売却する際に、抵当権(及び根抵当権)などの担保権が付いている場合は、これを抹消してから売却します。この抵当権を抹消する登記の費用は、売主が負担します。そもそも、抵当権を抹消する登記は、抵当権者と現在の所有者(売主)が共同で申請して行うものです。

買主が申請する登記ではなく、買主が費用を支払う筋合いは無いものだからです。従って、抵当権抹消登記のための登録免許税や司法書士の報酬は、売主が支払うことになります。

抵当権設定の登記費用は誰が支払う?

土地を購入する際に、買主が金融機関から借入れをする場合は、土地売買と同時に、土地に抵当権や根抵当権を設定することになるのが一般的です。この担保権の設定登記のための費用は、買主が負担します。そもそも、抵当権を設定する登記は、抵当権者(金融機関)と買主が共同で申請して行うものです。

融資を受けるのは買主で、売主が関与することではありませんので、売主が支払う筋合いが無いものだからです。従って、抵当権設定登記のための登録免許税や司法書士の報酬は、買主が支払うことになります。

所有者の住所・氏名の変更登記は誰が支払う?

土地を売却する際に、売主の住所・氏名が、登記上の住所・氏名と異なる状態になっているときは、抵当権の抹消や売買による所有権の移転登記をする前に、所有者の住所・氏名の変更登記をしなくてはなりません。直後に土地を売却するため、所有者の名義が買主に変わってしまうのだから、とても無駄なことのように思えますが、売主の登記上の住所・氏名を現在の住所・氏名に変更してからでないと、法務局が、その後の抵当権抹消や所有権移転登記を受け付けてくれません。

この所有者の住所・氏名の変更登記は、売主が単独で申請して行うことになります。従って、所有者の住所・氏名の変更登記のための登録免許税や司法書士の報酬は、売主が支払うことになります。

土地の所有権移転の登記費用はいくら?

所有権移転登記の登録免許税は、登録免許税法で不動産価格の1000分の20と定められています。つまり、2%です。この計算の際の価格は、実際の売買価格ではなく、固定資産税評価額をもとに算出します。つまり固定資産税評価額が3000万円の土地を購入する際には、60万円もの登録免許税を納めることになります。

ただし、軽減措置が取られていることもあるので、注意が必要です。例えば、平成31年3月31日までに登記を受ける場合は1000分の15に軽減されます。不動産の名義を変更するだけのことだけに、これほどの税金がかかるというのは、一般には認識されていないようです。

不動産取引に慣れていない人が、売買の決済の場で初めて会った司法書士が高額なお金を受け取り、それを目の前で数えて鞄に入れて持ち帰るのを見て、「司法書士はとんでもない高額な報酬を取る商売だ」、と勘違いすることがあります。

実際には、その大半は登録免許税ということになります。司法書士費用は、司法書士ごとに異なります。不動産の個数や、不動産の価格、日当が必要な地域かなどによっても違ってきますので、ケースバイケースです。参考までに、平成25年に日司連(日本司法書士会連合会)が司法書士に行ったアンケート調査によると、固定資産税評価額の合計が1000万円の土地1筆・建物1棟につき、売買による所有権移転登記手続きをした場合の、関東地区における司法書士の報酬の平均値は4万4417円です。

抵当権抹消の登記費用はいくら?

抵当権や根抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1000円です。所有権移転登記と比べ、非常に安く済みます。司法書士の報酬は、司法書士によって違いますし、事案によってもケースバイケースです。参考までに、平成25年に日司連が司法書士に行ったアンケート調査によると、土地1筆・建物1棟について抵当権抹消登記手続きをした場合の、関東地区における司法書士の報酬の平均値は1万4476円です。

抵当権の設定登記の費用はいくら?

抵当権設定登記の登録免許税は、登録免許税法で、債権額の1000分の4と定められています。土地購入のために1000万円借入し、1000万円の抵当権を設定した場合は、登録免許税は4万円ということになります。

司法書士の報酬は、司法書士によって違いますし、事案によってもケースバイケースです。参考までに、平成25年に日司連が司法書士に行ったアンケート調査によると、土地1筆・建物1棟につき、債権額1000万円の抵当権設定登記をした際の、関東地区における司法書士の報酬の平均値は3万5029円です。

所有権登記名義人の住所・氏名変更登記の費用はいくら?

所有権登記名義人の住所・氏名変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1000円です。司法書士の報酬は、やはりケースバイケースです。参考までに、平成25年に日司連が司法書士に行ったアンケート調査によると、土地1筆・建物1棟につき所有者の住所変更登記をした際の、関東地区における司法書士の報酬の平均値は1万1323円です。

司法書士から渡される請求書

以上のとおりですので、特別な取り決めや慣習がある地域でなければ、基本的には、土地を売却する際の売主の登記費用としては、抵当権抹消の登記費用と、所有権登記名義人の住所・氏名の変更登記の費用があります。そして、土地を購入する際の買主の登記費用としては、所有権移転のための登記費用と、抵当権等の担保権を設定するための登記費用があります。

このため、土地売買の決済を、すべて一人の司法書士が取り仕切るときは、所有者の住所・氏名変更登記と抵当権の抹消登記の費用の請求書は売主に、所有権移転登記と抵当権の設定登記の費用の請求書は買主に、それぞれ手渡されることになります。